La saisie immobilière est une voie d’exécution forcée consistant, pour le créancier, à mettre sous-main de justice l’immeuble appartenant à son débiteur afin de la faire vendre pour obtenir, par la suite, le paiement de sa créance en souffrance. Elle est prévue par les dispositions des articles 246 et suivants de l’Acte Uniforme portant organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et des Voies d’Exécution (AUPSRVE)[1].
Cette vente n’est possible que sous certaines conditions. Ainsi et en guise d’exemple, sans titre définitivement exécutoire constatant la certitude, la liquidité et l’exigibilité de sa créance, aucun créancier ne peut pas vendre l’immeuble de son débiteur. Si, par contre, le titre n’est exécutoire que par provision, il peut saisir l’immeuble mais il ne peut la vendre que quand le titre exécutoire deviendra définitif.
La saisie immobilière, comme l’a observé l’Avocat et le Docteur en Droit, Me André Kiléou BADAYODE, est « longue, complexe et onéreuse »[2]. Non seulement elle fait intervenir plusieurs types de personnes mais également elle requiert beaucoup de temps, d’actes, etc.
Notre démarche, dans la présente note, consistera juste à répertorier, sur le chemin allant de la saisie d’un immeuble à sa vente, les personnes appelées à intervenir, les étapes à franchir, les formalités à effectuer, les actes à servir et les délais à respecter.
I- LES INTERVENANTS
Ce sont principalement le créancier saisissant, le débiteur saisi, le tiers détenteur, l’huissier instrumentaire, les avocats, les créanciers inscrits, le conservateur, les juges et les enchérisseurs.
II- LES ÉTAPES
Le départ : C’est l’étape des préalables nécessaires à la saisie immobilière envisagée. Ils sont au nombre de deux. L’un est éventuel ; c’est l’immatriculation de l’immeuble à saisir. L’autre est essentiel ; c’est le pouvoir spécial dont doit disposer l’Huissier instrumentaire[3]. De celle-ci dépend la continuité ou non de la procédure car si aucun pouvoir spécial n’est donné à l’Huissier, la procédure est nulle. Comme quoi, un faux départ disqualifie.
Les premiers pas : C’est l’étape où le créancier porte à la connaissance de son débiteur et/ou du tiers détenteur de l’immeuble ciblé, du Conservateur de la Propriété et des Droits fonciers[4] et du public, son intention de saisir ledit immeuble et la saisie proprement dite. Le débiteur est d’abord alerté (mise en demeure) puis, s’il ne paye pas, son immeuble est rendu indisponible.
L’entrée en justice : Cette étape est celle consistant, pour le créancier, à informer la justice de la saisie et, en conséquence, à placer l’immeuble sous la main de celle-ci en vue de sa vente.
La justice en action : C’est l’étape où la justice prend le contrôle de la procédure de saisie pour, d’abord et au cas échant, statuer sur les contestations et ensuite procéder à la vente de l’immeuble.
III- LES FORMALITÉS
Pour le départ : Il y en a, en principe, deux.
L’immatriculation forcée de l’immeuble : Elle n’est obligatoire que si la loi interne la prévoit[5]. Devant être faite au nom du débiteur, elle doit être autorisée par le Président de la juridiction compétente en la matière. L’autorisation est accordée par ordonnance à la suite d’une requête.
Le pouvoir spécial donné à l’Huissier instrumentaire : Il peut être donné soit par le saisissant sous forme écrite et dûment signé par lui soit par la mention, sur le commandement, de la formule bon pour pouvoir.
Nota Bene : *Tant que la réquisition d’immatriculation n’est pas faite, le commandement ne doit pas être servi. *Il ne peut y avoir d’adjudication s’il n’y a pas de titre foncier. *L’absence ou l’irrégularité du pouvoir spécial et sa non mention dans le commandement entraînent la nullité du commandement.
Des premiers pas : Ils sont deux.
La signification du commandement : Elle ouvre la procédure de saisie immobilière. Elle est faite au débiteur et, le cas échéant, au tiers détenteur. Dans les 20 premiers jours de sa signification, le commandement fait office de mise en demeure.
La publication du commandement : L’Huissier instrumentaire (ou l’autorité administrative[6]) fait viser l’original du commandement et lui en laisse une copie. Ce dernier inscrit ledit commandement sur le livre foncier.
Nota Bene : *Une saisie immobilière non précédée d’un commandement est nulle. *Une saisie immobilière faite sans signification du commandement au débiteur saisi et, au cas échéant, au tiers détenteur, est également nulle. *Le paiement par le débiteur dans le délai de 20 jours met fin à la procédure. *La non publication du commandement entraîne la déchéance. Les effets de la publication du commandement sont : l’indisponibilité de l’immeuble, la restriction du droit de jouissance et d’administration du débiteur saisi et l’immobilisation des fruits dudit immeuble.
Pour l’entrée en justice : Trois formalités sont requises.
La rédaction et le dépôt du Cahier des charges : Le Cahier des charges est rédigé par l’Avocat du créancier. Son dépôt doit se faire au Greffe de la juridiction compétente par ledit Avocat.
La sommation de prendre connaissance du cahier des charges : Elle est faite au débiteur saisi impérativement à personne ou à domicile et aux créanciers inscrits impérativement à leurs domiciles élus.
La rédaction et le dépôt des Dires et Observations : Les Dires et Observations sont les contestations qui peuvent être soulevées relativement au Cahier des charges. Tout intéressé[7] peut les faire écrire[8] et les déposer au Greffe où a été déposé le Cahier des charges.
Pour l’action de la justice : L’action de la justice prend deux formes.
L’audience éventuelle : Elle est tributaire des Dires et Observations. Ainsi, pas de Dires et Observations, pas d’audience éventuelle. Il sera, dans ce cas, directement procédé aux formalités de vente en vue de l’audience d’adjudication.
L’audience d’adjudication : Elle est consacrée à la vente de l’immeuble. Celle-ci peut se faire à la barre ou devant un Notaire désigné par la juridiction. Les étapes de l’adjudication sont, en principe, la réquisition de la vente, l’allumage des bougies et l’enchérissement.
Nota bene : *L’adjudication doit être précédée de la publicité[9] en vue de la vente laquelle consiste à insérer un extrait du Cahier des charges dans un journal d’annonce légal[10] et à apposer des placards[11] contenant cet extrait. *Le défaut de cette publicité ou d’une mention de l’extrait devant être publié entraîne la nullité de la vente.
IV- LES ACTES
La requête aux fins d’immatriculation d’immeuble : Ladite requête[12] doit être motivée. Elle contient l’appellation requête, l’objet, les désignations de la juridiction et du requérant, un bref exposé des motifs et les dispositions légales qui la fondent. En pratique, il est prévu au bas de la requête un espace où le Président apposera l’ordonnance qui doit également être motivée.
Le pouvoir spécial : Il peut s’agir du commandement lorsqu’il comporte la mention Bon pour pouvoir ou d’un acte séparé. Dans ce dernier cas, l’acte contient le titre Pouvoir ou Pouvoir spécial, la désignation du mandant[13] et celle du mandataire[14], le pouvoir et son objet, la date et la signature du mandant.
Le commandement aux fins de saisie : Il est généralement intitulé Commandement valant saisie réelle. A la fois acte de mise en demeure préalable à l’exécution[15] et acte d’exécution proprement dite, le commandement est avant tout l’acte qui déclenche la procédure de saisie. Ses mentions obligatoires sont prescrites par l’article 254 al.2 de l’AUPSRVE.
Nota bene : *L’omission d’une de ces mentions entraîne la nullité du commandement.
La signification du commandement : Elle peut se faire par acte séparé ou être incluse dans le commandement par une formule qui l’opère.
Le Cahier des charges : Il a pour vocation de déterminer les conditions et modalités de la vente de l’immeuble saisi. Ses mentions obligatoires sont prescrites par l’article 267 de l’AUPSRVE. Les charges et conditions sont rédigées sous forme d’articles.
Nota bene : L’omission d’une mention obligatoire du Cahier des charges entraîne sa nullité.
L’état de droits réels : Ou L’Attestation du Conservateur[16] est un document délivré par celui-ci. Il informe sur la situation de l’immeuble et présente, le cas échéant, les charges qui le grèvent. Il permet donc de connaître, au cas échéant, les créanciers inscrits.
Nota bene : L’état de droits réels doit être annexé au Cahier des charges. Cf. art. 267 in fine de l’AUPSRVE
L’acte de dépôt du Cahier de charge : Rédigé par l’Administrateur des greffes, il atteste du dépôt effectif du Cahier des charges. Il contient la date de la vente[17], l’intitulé, la date de rédaction, la personne qui a procédé au dépôt, la date de l’audience éventuelle, l’immeuble saisi, la mise à prix, etc.
La sommation de prendre communication du Cahier des charges : Elle est faite au débiteur saisi, aux créanciers inscrits et à tout tiers concerné à un titre quelconque si le créancier en a connaissance. Elle doit contenir des mentions édictées par l’article 270 de l’AUPSRVE.
Nota bene : *L’omission d’une mention obligatoire entraîne la nullité de la sommation.
Les dires et observations : Rédigés et signés par l’Avocat constitué, les dires et observations sont les contestations du débiteur saisi, des créanciers inscrits ou de tout autre tiers intéressé. Ils soulèvent les incidents de fond comme de procédure en vue de s’opposer à la vente ou d’en modifier les conditions. Ils peuvent également former un incident particulier (résolution, distraction ou subrogation)[18]. Déclaration en est faite, par l’Avocat qui les a rédigés, au greffe où ils sont annexés au Cahier des charges.
Le jugement rendu à l’audience éventuelle : Il porte sur les dires et observations. Il doit être transcrit par le greffier dans le Cahier des charges et, sur demande de la partie la plus diligente, il doit être levé et signifié.
Le journal légal et le placard : Visent à informer le public avant la vente. Les éléments sur lesquels doit porter l’information sont édictés par l’article 277 de l’AUPSRVE.
V- LES DÉLAIS
Mise en demeure : 20 jours à compter de la réception du commandement[19] ;
Publication du commandement : 3 mois à compter de sa signification. Sanction : caducité ;
Dépôt du Cahier des charges : 50 jours à compter de la publication du commandement. Sanction : déchéance ;
Sommation à prendre communication du Cahier des charges : 8 jours à compter du dépôt du Cahier des charges. Sanction : déchéance ;
Dépôt des Dires et Observations : Au plus tard 5 jours avant la date de l’audience éventuelle. Sanction : déchéance
Date de l’audience éventuelle : 30 jours ou plus après la dernière sommation. Sanction : nullité de la saisie et discontinuité des poursuites ;
Nota bene : Si, après l’audience éventuelle, la date préalablement fixée pour l’adjudication ne peut pas être maintenue, la juridiction en fixe une autre[20].
Publicité pour la vente : 30 jours au plutôt et 15 jours au plus tard avant l’adjudication. Sanction : nullité de l’adjudication[21] ;
Date de l’adjudication : Entre le 30e et le 60e jour après l’audience éventuelle ;
Nota bene : En cas de remise de l’adjudication, la nouvelle date ne doit pas être fixée au-delà de 60 jours[22].
Bibliographie et webographie
- Acte Uniforme portant organisation des Procédures Simplifiées et des Voies d’Exécution
- Loi n°2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière
- Serge GUINCHARD et Tony MOUSSA, « Droit pratique des voies d’exécution », Editions DALLOZ, 2004-2005
- Dr Gilbert KERE KERE, La saisie immobilière d’après le Droit OHADA, Revue Africaine des Sciences Juridiques, Vol.6, N°.1, 2009
- André Kileou BADAYODE, La saisie et la vente d’un immeuble par une banque, Revue d’Assurance, de Banque et Bourse, de Transport et de Développement de l’Espace CIMA-OHADA, ISSN 1814-7763, Publications 2005, Mars-Avril et Mai-Juin
- CCJA, Ass. Plén., arr. n°054/2015 du 27 avril 2015, Banque Régionale de Solidarité du Mali dite BRS Mali C/ Fatoumata DIABY
- http://www.impotsetdomaines.gouv.sn/fr/quoi-sert-letat-de-droits-reels
- http://revue.ersuma.org/no-6-janvier-2016/doctrine/article/le-formalisme-de-la-saisie
[1] Adopté le 10/04/1998 à Libreville (GABON), Date d’entrée en vigueur : 10/07/1998 (source : http://www.ohada.com/actes-uniformes/496/acte-uniforme-portant-organisation-des-procedures-simplifiees-de-recouvrement-et-des-voies-d-execution.html, visité le 24/10/2017 à 11h47mn)
[2] Revue d’Assurance, de Banque et Bourse, de Transport et de Développement de l’Espace CIMA-OHADA, ISSN 1814-7763, Publications 2005, Mars-Avril et Mai-Juin, « La saisie et la vente d’un immeuble par une banque », p.224
[3] Cf. art.253 et 254-2e de l’AUPSRVE
[4] Cf. Loi sénégalaise n°2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière
[5] Ainsi en est-il au Sénégal. Cf. art.380 du Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) et Loi n°2011-07 du 30 mars 2011 op. Cit.
[6] Cas où la saisie est faite sur des impenses réalisées par le débiteur saisi sur un terrain qui lui a été affecté par une autorité administrative sans qu’il n’en soit propriétaire. Cf. art.259 al.2 AUPSRVE
[7] Débiteur saisi, créanciers inscrits/chirographaires et même le créancier saisissant. Cf. « La saisie immobilière d’après le Droit OHADA », Article écrit par Dr Gilbert KERE KERE et paru dans la revue Africaine des Sciences Juridiques, Vol.6, N°.1, 2009, p.151.
[8] Par le biais d’un Avocat.
[9] Cf. art.276 à 279 de l’AUPSRVE.
[10] Le Journal officiel par exemple.
[11] Doit être placé à la porte du domicile du saisi, de la juridiction compétente ou du Notaire convenu et dans les lieux officiels d’affichage de la Commune de la situation de l’immeuble. Voir art.276 AUPSRVE.
[12] Voir les art.820-1 et s. du Code de procédure civile (Sénégal)
[13] Celui qui donne le pouvoir.
[14] Celui qui reçoit le pouvoir.
[15] Avant l’expiration du délai de 20 jours à compter de sa signification.
[16] http://www.impotsetdomaines.gouv.sn/fr/quoi-sert-letat-de-droits-reels, visité le 26/10/2017 à 11h16mn
[17] Exigée par l’article 268 de l’AUPSRVE.
[18] Serge GUINCHARD et Tony MOUSSA, Droit pratique des voies d’exécution, Editions DALLOZ, 2004-2005, p.1056, infra 1323.161
[19] Il s’agit d’un délai de paiement accordé au débiteur et non d’un délai d’attente appliqué au créancier saisissant. Celui-ci peut alors publier le commandement même avant l’expiration dudit délai au risque de prendre en charge les frais de sa radiation si le débiteur honore sa dette dans ledit délai. Cf. http://revue.ersuma.org/no-6-janvier-2016/doctrine/article/le-formalisme-de-la-saisie, visité le 25/10/2017 à 15h01mn.
[20] Cf. art.274 al.2 de l’AUPSRVE.
[21] CCJA, Ass. Plén., arr. n°054/2015 du 27 avril 2015, Banque Régionale de Solidarité du Mali dite BRS Mali C/ Fatoumata DIABY.
[22] Cf. art.281 de l’AUPSRVE.
31 octobre,17
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